Земля под новостройкой: уже «своя» или еще нет? Росреестр ответил на вопросы о «появлении» земельного участка как общедомового имущества многоквартирной новостройки.

«Дело в том, что застройщик по окончании строительства не всегда формирует участок именно для целей эксплуатации и обслуживания новостройки. Новоселы получают ключи от квартиры, общедомовые сети, чердаки, объекты благоустройства и прочее общее имущество, но вопрос с землей остается открытым. А без его разрешения – ни шлагбаум поставить, ни забором не отгородиться, ни даже плату за содержание придомового участка толком не установить – ведь его границы не определены и не ясно, сколько земли необходимо содержать. Кроме того, зачастую новосёлы исходят из презумпции – весь участок, который занят под строительство, – по умолчанию и бесплатно наш. Кстати, это не всегда их радует – в границах такого участка могут быть и общие дороги, и парковые зоны, и спортивные и игровые площадки, и как раз содержание этих объектов хотелось бы «переложить» на кого-нибудь другого, например, ОМСУ. Усугубляется всё тем, что в законодательстве нет четких, ясных, недвусмысленно изложенных правил», — сказано в Письме Росреестра от 10 февраля 2022 г. № 14-01167/22@.

Росреестр рассмотрел следующие вопросы:
— Нужно ли новосёлам (или ОМСУ) формировать участок под МКД для целей его эксплуатации, то есть устанавливать его границы, а затем регистрировать право общей долевой собственности, или же им достаточно сразу прийти в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности, и они официально закрепят за собой весь участок, на котором велось строительство, если перед сдачей дома застройщик не «отрезал» им отдельный кусок земли?
— На какую территорию новосёлы (или ОМСУ) могут рассчитывать?

В своём письме ведомство ответило на эти вопросы следующим образом:
— если земельный участок под МКД образован в установленном порядке (то есть на основании проекта межевания территории) и поставлен на государственный кадастровый учёт как земельный участок под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации МКД), то у всех собственников помещений в таком доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся их общим имуществом;
— если земельный участок под МКД не образован, при этом на том земельном участке, на котором велось строительство, расположено несколько МКД (или один МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома), то положения ст. 36 Жилищного кодекса, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не соответствует нормам действующего законодательства. В данной ситуации следует обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД, обратиться может любой из собственников (ч. 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ);
— правда, и в указанном случае, разумеется, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими своего дома. Собственник же земельного участка не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД;
— если земельный участок под МКД не образован, но при этом земельный участок для строительства дома образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД, то при госрегистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется и госрегистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок.

Правда, ведомство не пояснило, как именно новосёлы могут узнать, что земельный участок застройщика «образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД.

Итого – чем меньше земли было у застройщика, который построил всего один МКД, тем больше шансов, что этот участок находится в общей собственности (но проверять все равно надо). Во всех остальных случаях для решения «земельного» вопроса нужно подавать заявление в орган власти об образовании земельного участка под МКД.